A história das cidades costuma ser contada pelas suas cicatrizes urbanas. Em Campo Grande, nenhuma via expõe essas marcas de forma tão profunda quanto a Rua 14 de Julho. Nascida como um “beco” de terra batida no final do século XIX, ela foi oficialmente delineada em 1909. Ao completar 117 anos de história neste dia 14 de julho de 2026, essa centenária via, que se transformou no coração financeiro, social e político de Mato Grosso do Sul, vive hoje um paradoxo incômodo: ao mesmo tempo em que ostenta a mais cara obra de revitalização urbanística da história recente da capital, enfrenta uma das maiores crises de esvaziamento econômico e decadência comercial de sua trajetória.

​Para compreender como chegamos a este cenário, é preciso cruzar a perspectiva do historiador com a realidade fria dos dados de mercado.

​A Construção do Mito: O Centro como Destino

​Durante décadas, o centro de Campo Grande não era apenas um lugar onde se comprava; era o lugar onde a vida acontecia e se desenvolvia. A chegada da Estrada de Ferro Noroeste do Brasil (NOB) e o posterior fluxo migratório de sírios, libaneses, italianos, espanhóis e japoneses transformaram a 14 de Julho na principal vitrine do comércio varejista de luxo.

​Até meados dos anos 1970 e 1980, o cruzamento da 14 de Julho com a Avenida Afonso Pena, outrora guardado pelo icônico Relógio Central, ditava o ritmo da sociedade. Havia um orgulho cívico em caminhar por ali. O comércio local era forte, familiar, tradicional e altamente rentável. A rua era um destino desejado, o ponto do tradicional footing e dos grandes encontros políticos e culturais da nossa terra.

​Com a expansão desordenada da cidade e a criação de novas centralidades nos bairros, o centro começou a perder o monopólio do consumo. A inauguração de grandes shopping centers e, mais recentemente, a consolidação de fortes polos comerciais periféricos iniciaram um processo lento, mas constante, de descentralização.

​A Ilusão Estética: O Impacto do “Reviva” e a Realidade Pós-Pandemia

​Entre 2018 e 2019, a 14 de Julho passou por uma intervenção cirúrgica de grande porte através do programa Reviva Campo Grande. A proposta era exemplar sob a ótica do urbanismo moderno: fiação subterrânea, alargamento de calçadas, paisagismo, acessibilidade e devolução do espaço ao pedestre. Esteticamente, a rua transformou-se em um shopping a céu aberto.

​Contudo, a história nos ensina que reformas estruturais puramente estéticas não garantem, por si sós, a sustentabilidade econômica de uma região se não vierem acompanhadas de políticas contínuas de segurança, habitação e incentivo fiscal.

​Logo após a entrega das obras, a pandemia atingiu em cheio o varejo tradicional. A combinação do fechamento temporário das lojas com a migração acelerada para o e-commerce e a perda do poder de compra da população cobrou um preço altíssimo. Diagnósticos e relatórios recentes sobre o comportamento de consumo na área central revelam uma realidade alarmante: o ticket médio da região central despencou de expressivos R$ 160,00 para modestos R$ 42,00 no período pós-intervenção e pós-pandemia.

​Esta queda drástica no valor gasto por cliente transformou radicalmente o perfil do comércio local. As lojas tradicionais e de grife, incapazes de arcar com os altos custos de locação e manutenção da via revitalizada diante de um faturamento menor, começaram a fechar as portas. Em seu lugar, houve uma rápida proliferação de comércios de baixo valor agregado e lojas de utilidades populares. Embora esses novos estabelecimentos funcionem hoje como importantes “âncoras” de sobrevivência para manter o fluxo mínimo de pedestres, eles consolidam uma mudança drástica no perfil socioeconômico da rua.

​O Diagnóstico da Decadência: Infraestrutura vs. Abandono Social

​O esvaziamento da 14 de Julho e de suas travessas não é apenas uma questão de mudança de hábitos de consumo; é um reflexo de falhas estruturais de gestão urbana e de visão de mercado que os relatórios vêm apontando sistematicamente. A decadência comercial é alimentada por fatores críticos e urgentes:

​A Crise de Segurança e a Ferida Social: O centro de Campo Grande hoje clama por segurança pública ostensiva. A presença física, forte e constante das forças policiais é essencial para devolver a tranquilidade ao comerciante e ao consumidor. Câmeras de monitoramento ajudam, mas não resolvem sozinhas a complexidade da região, que hoje exige ações enérgicas e integradas de enfrentamento à dependência química e ao crescimento da população em situação de rua. Trata-se de uma questão de ordem pública e, acima de tudo, de dignidade humana e saúde pública que não pode mais ser varrida para debaixo do tapete.

​A Miopia do Mercado Imobiliário: Há um descolamento grave entre a realidade do comércio e a expectativa dos donos de imóveis. Muitos proprietários continuam cobrando valores de aluguel irreais, baseados no padrão de consumo de décadas passadas. Eles ainda não entenderam o movimento de queda do ticket médio e a nova dinâmica do varejo. Preferem manter portas fechadas, gerando custos, pichações e degradação para a via, a negociar valores realistas com novos empreendedores dispostos a investir no centro.

​O Gargalo da Mobilidade e a Falta de Estacionamento: A revitalização, ao priorizar o pedestre e estreitar as pistas de rolamento, eliminou centenas de vagas de estacionamento na via. Se por um lado humanizou o passeio, por outro afastou o consumidor que se desloca de carro. Para mitigar esse impacto, é urgente a modernização e o funcionamento efetivo do sistema de estacionamento rotativo pago, garantindo a rotatividade das vagas remanescentes. Além disso, o poder público precisa criar uma política agressiva de incentivos fiscais para estacionamentos privados na região central, estimulando a abertura de garagens e convênios que facilitem o acesso do cliente ao comércio de rua. Sem onde parar, o consumidor migra para os shoppings.

​A Ausência de um “Centro Vivo”: O grande erro dos projetos de revitalização é tratar as áreas centrais apenas como zonas de comércio diurno. Quando as portas se fecham às 18h, a 14 de Julho vira um deserto. Sem moradores, sem opções de lazer noturno e sem vida cultural, a região perde sua função social durante metade do dia.

​O Caminho da Retomada: Habitação, Parceria Pública e Vida Urbana

​Não adianta apenas arrumar as calçadas ou abrir novas lojas. O comércio só vai voltar a pulsar forte quando houver pessoas morando ali e quando o próprio poder público liderar pelo exemplo.

​Uma medida prática e de impacto imediato para reverter o esvaziamento do centro é o poder público priorizar a locação de prédios na região

central para abrigar secretarias municipais, órgãos estaduais e repartições de atendimento ao cidadão. Essa centralização administrativa garante uma circulação diária e orgânica de milhares de servidores e usuários, gerando um fluxo de consumo constante que beneficia diretamente restaurantes, papelarias, farmácias e o varejo da 14 de Julho.

​Paralelamente, é urgente pensar em políticas sérias de incentivo à habitação na região central. E a ferramenta mais inteligente que temos para isso é o Retrofit — o processo de modernizar e readequar edifícios antigos, preservando sua estrutura histórica e arquitetônica, mas atualizando suas instalações elétricas, hidráulicas e de segurança para as exigências do nosso tempo.

​Temos dezenas de prédios históricos e comerciais subutilizados ou completamente abandonados na região central. São estruturas sólidas e com localizações privilegiadas que geram despesa e desvalorizam o entorno, mas que poderiam ser transformadas em lofts, estúdios ou apartamentos compactos para jovens profissionais, estudantes universitários e novas famílias que priorizam a conveniência de viver perto de tudo.

​Trazer novos moradores para o centro resolve de uma só vez vários gargalos urbanos: reduz a pressão sobre o trânsito, gera economia e cria uma demanda de consumo local de forma natural. Padarias, farmácias, mercados e pequenos prestadores de serviços passam a prosperar porque há vida comunitária acontecendo de segunda a domingo, dia e noite.

​Para que isso saia do papel, o poder público precisa atuar como facilitador, criando uma legislação municipal específica que incentive o Retrofit com isenções fiscais de IPTU e ISS para proprietários e construtoras dispostos a investir  na área.

​Aos 117 anos, a 14 de Julho não pode ser tratada apenas como uma via de passagem ou um belo cartão-postal vazio de relevância econômica. O verdadeiro resgate do nosso centro histórico exige entender que uma rua viva é feita, antes de tudo, por quem escolhe viver, trabalhar e circular nela.

​Adelaido Figueiredo

Historiador